ก่อนหน้านี้เคยพูดกล่าวถึงสาเหตุที่ทำให้กู้ไม่ผ่านมาแล้ว ครั้งนี้ขอพูดถึงเทคนิคที่จะทำให้กู้บ้าน-คอนโดฯ ให้ผ่านแบบชัดๆ หรือเรียกว่าเตรียมตัวก่อนที่จะขอกู้สินเชื่อบ้าน-คอนโดฯ โดยคนที่ซื้อบ้าน-คอนโดฯ แบบผ่อนดาวน์ส่วนใหญ่ยังมีเวลาเตรียมตัว
แต่คนที่ซื้อบ้าน-คอนโดฯ พร้อมอยู่ (โดยเฉพาะบ้าน ส่วนใหญ่จะเป็นพร้อมอยู่) จำนวนไม่น้อยไม่ได้เตรียมตัวให้พร้อมกับการจะยื่นขอสินเชื่อ จึงทำให้ไม่ได้รับอนุมัติหรือได้รับอนุมัติไม่เต็มวงเงินที่ต้องการ
ก่อนจะยื่นขอกู้ จึงควรเตรียมตัวให้พร้อม โดยเทคนิคในการขอกู้ให้ผ่าน มีดังนี้
1. ประเมินรายได้
ควรเลือกซื้อที่อยู่อาศัยให้เหมาะกับรายได้ เพื่อให้การขอวงเงินกู้สอดคล้องกับรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระ โดยผู้กู้ ไม่ว่าจะเป็นกรณีกู้คนเดียว หรือมีผู้กู้ร่วมจะต้องคำนึงถึงรายได้ของผู้กู้และผู้กู้ร่วมว่ามีทั้งหมดเท่าไร มีรายจ่ายเท่าไร มีผ่อนอะไรบ้าง และมีความสามารถในการผ่อนชำระได้เท่าไร โดยไม่ควรเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในราคาเกินตัว เกินกว่าความสามารถในการผ่อนชำระไหว และไม่ควรกู้เกินตัวเช่นกัน
กรณีกู้เกินตัว หมายถึง ในบางจังหวะและบางแบงก์ที่ต้องการเร่งยอดสินเชื่อ จะเสนอวงเงินกู้ให้สูงกว่าราคาบ้าน-คอนโดฯ ที่ซื้อ เช่น ราคาบ้าน-คอนโดฯ 2.5 ล้านบาท ผู้กู้มีความสามารถในการกู้ได้จริง 3 ล้านบาท ผู้กู้บางรายก็เลือกขอกู้เต็มจำนวน ซึ่งในความเป็นจริง วงเงิน 3 ล้านบาทอาจจะตึงเกินไปสำหรับผู้กู้ อาจทำให้ประสบปัญหาผ่อนไม่ไหวในระยะยาวได้
2. ควรมีเงินเก็บ
ผู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ ควรมีเงินเก็บอย่างน้อย 10% ของราคาที่อยู่อาศัย เผื่อกรณีที่กู้ได้ไม่เต็มวงเงิน จะได้มีเงินส่วนนี้ไว้จ่ายส่วนต่าง หรือเป็นเงินที่ใช้เป็นค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งผู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ ไม่ควรหวังน้ำบ่อหน้าว่าอาจจะได้รับการอนุมัติวงเงินเต็มจำนวน หรือมีส่วนต่างที่จะใช้เป็นค่าใช้จ่ายๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์
หลายกรณีที่ผู้ซื้อไม่มีเงินเก็บสำรอง เมื่อขอสินเชื่อไม่ได้ตามวงเงินที่ต้องการ แล้วไม่สามารถหยิบยืมเงินมาจ่ายส่วนต่างได้ เช่น ราคาบ้าน-คอนโดฯ 3 ล้านบาท แต่กู้ได้แค่ 2.5 ล้านบาท ไม่สามารถหาส่วนต่างอีก 5 แสนบาทได้ ก็อาจจะต้องปล่อย ซึ่งหากเป็นการซื้อคอนโดฯ ที่มีผ่อนดาวน์ไปบางส่วนแล้ว บางครั้งก็ต้องเสียเงินดาวน์เหล่านั้นไปอย่างเลี่ยงไม่ได้ โดยกรณีที่ผู้กู้มีเงินส่วนต่างมาก และกู้น้อยลง ก็ยิ่งมีโอกาสผ่านการอนุมัติได้สูง
3. สร้างประวัติทางการเงินให้สวย
กรณีพนักงานประจำ แม้จะมีโอกาสในการได้รับอนุมัติสูงกว่าคนที่มีอาชีพอิสระ หรือคนที่เป็นพนักงานประจำแต่ไม่มีสลิปเงินเดือน แต่ก็จำเป็นต้องสร้างประวัติทางการเงินให้สวยเช่นกัน ซึ่งแน่นอนว่า ต้องเริ่มจากประวัติรายได้จากสมุดบัญชีธนาคารที่ใช้รับเงินเดือน ก่อนจะยื่นกู้สัก 3-6 เดือน ควรให้มีเงินคงเหลือติดบัญชีอย่างน้อย 500-1,000 บาท ไม่ควรกดเงินออกมาทั้งหมด 100% ทันทีที่เงินเดือนออก เรียกว่า เงินเดือนเข้าปุ๊ป ก็กดออกหมดปั๊บ จะทำให้การเดินบัญชีไม่สวยเท่าที่ควร
4. สร้างประวัติรายได้ให้เนี้ยบ
คนที่มีอาชีพอิสระ การมีรายได้ไม่แน่นอนก็กู้ยากอยู่แล้ว ยิ่งถ้าไม่มีประวัติรายได้ผ่านบัญชีธนาคารเลย โอกาสในการกู้ผ่านเท่ากับ 0 ทีเดียว ดังนั้น คนที่ทำอาชีพอิสระ ควรนำเงินเข้าบัญชีต่อเนื่อง และทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายเก็บไว้ (เอาให้ชัวร์ควรมีอย่างน้อย 6-12 เดือนก่อนยื่นกู้) เพื่อใช้เป็นเอกสารด้านรายได้ประกอบการยื่นสินเชื่อ
ส่วนคนที่เป็นพนักงานประจำ แต่ไม่มีสลิปเงินเดือน ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มคนที่ทำงานกับบริษัทครอบครัว ห้างหุ้นส่วน รับเงินเดือนเป็นเงินสด ควรสร้างประวัติรายได้ด้วยการนำเงินสดเหล่านี้เข้าบัญชีทุกเดือน อย่างน้อย 6-12 เดือนก่อนยื่นกู้ ซึ่งเวลากู้จริง ก็ให้บริษัท สถานประกอบการ หรือเจ้านายที่ผู้กู้ทำงานให้ออกเอกสารรับรองเงินเดือนหรือรับรองรายได้ของผู้กู้มาเป็นองค์ประกอบคู่กับตัวเลขเดินบัญชีในสมุดบัญชีธนาคาร (หากมีประวัติของสถานประกอบการว่าดำเนินกิจการมานานและเป็นธุรกิจที่ยั่งยืน เพื่อแสดงความมั่นคงของรายได้ ก็จะเพิ่มความน่าเชื่อถือด้านรายได้ทั้งในปัจจุบันและอนาคตมากขึ้น)
5. เคลียร์หนี้ให้หมด
กล่าวถึงกรณีหนี้ทั่วไปก่อน (ยังเป็นหนี้ปกติ ไม่ใช่หนี้คงค้างจนติดประวัติบัญชีดำในรายงานของเครดิตบูโร) ควรเคลียร์หนี้ต่างๆ โดยเฉพาะหนี้การผ่อนสินค้าให้หมดก่อนขอยื่นกู้ ยิ่งเคลียร์ให้หมดก่อน 3-6 เดือนจะดีมาก เพราะระยะเวลาดังกล่าว แบงก์ต่างๆ จะส่งรายงานให้เครดิตบูโร โชว์ว่าหนี้เคลียร์เรียบร้อยแล้ว แต่ถ้าเป็นเพิ่งไปเคลียร์ก่อนยื่นกู้ไม่กี่วัน จะยังไม่โชว์ อาจจะเสี่ยงกว่าเล็กน้อย
6. กรณีติดบัญชีดำ
มีประวัติเป็นหนี้คงค้างจนขึ้นในรายงานเครดิตบูโร กรณีที่ยังไม่จ่าย อันนี้กู้ไม่ผ่าน 100% ส่วนกรณีที่เคยติด และเพิ่งเคลียร์ก่อนกู้ไม่นาน โอกาสจะกู้ไม่ผ่านก็สูงเช่นกัน ส่วนกรณีที่เคลียร์เรียบร้อยแล้วมาเป็นระยะเวลาหนึ่งแล้ว จะยังมีลุ้น ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่อนุมัติสินเชื่อ ซึ่งกรณีที่ซื้อบ้าน-คอนโดฯ แบบผ่อนดาวน์ มีประวัติการผ่อนเงินดาวน์อย่างดีตลอดระยะเวลาการผ่อน ไม่ผิดนัดเลย รวมถึงประวัติการชำระหนี้ต่างๆ หลังจากที่เคลียร์หนี้เสียแล้ว ดีมาตลอด จะช่วยให้มีโอกาสได้รับการพิจารณามากขึ้น
7. ห้ามเผลอไปผ่อนสินค้าก่อนกู้
อันนี้เป็นข้อห้ามสำคัญ ก่อนยื่นกู้ 3 เดือน ไม่ควรรีบไปผ่อนสินค้าใดๆ เลย จะผ่อนเล็ก ผ่อนน้อยก็ไม่ควรเด็ดขาด เพราะจะตัดโอกาสในการได้วงเงินตามเป้าหมาย
8. เตรียมเอกสารให้พร้อม
ข้อนี้ก็มีส่วนสำคัญ ก่อนยื่นกู้ ถ้าผู้กู้เตรียมเอกสารทุกอย่างครบ ทั้งเอกสารเกี่ยวกับรายได้ เช่น หนังสือรับรองเงินเดือน สลิปเงินเดือน เอกสารประวัติรายได้ รายการเดินบัญชีอย่างน้อย 3-6 เดือน ฯลฯ เอกสารเกี่ยวกับผู้กู้ ทั้งสำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบาน เอกสารเกี่ยวกับการเปลี่ยนชื่อ หรือการสมรส ฯลฯ ยิ่งเอกสารต่างๆ ครบในวันยื่นกู้ จะได้รับผลอนุมัติที่เร็วขึ้น
หากเตรียมพร้อมตาม 8 ข้อนี้ รับรองว่าโอกาสผ่านการอนุมัติสินเชื่อสูงกว่า 85% แน่นอน
กู้ไม่ผ่าน คืนเงินหรือไม่?
หากท้ายที่สุด พยายามทุกวิถีทางแล้ว ก็ยังกู้ไม่ผ่าน เงินจอง เงินทำสัญญา เงินดาวน์จะสูญหรือไม่ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละโครงการที่แตกต่างกัน บางโครงการก็คืนให้ 100% บางโครงการขอคืนให้ 80% ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของโครงการนั้นๆ ซึ่งเงื่อนไขต่างๆ ควรตกลงก่อนตัดสินใจวางเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์ต่างๆ เพื่อไม่ให้มีปัญหากันภายหลัง อาจจะต้องมีการระบุในสัญญาจอง ว่ากรณีที่กู้ไม่ผ่านจะได้รับเงินคืนเท่าไร อย่างไร
สามารถรับชมบทความในรูปแบบวิดีโอได้ที่นี่ >>>
